Jürg Zulliger, Redaktor NZZ am Sonntag und Fachjournalist für Immobilienthemen, gibt Entwarnung: Die langfristigen Ausgaben für Betrieb, Unterhalt und Renovationen von Immobilien belaufen sich laut seiner Analyse (15.10.2023) auf lediglich 1,4 % des Liegenschaftswerts – weit weniger als oft behauptet. Mit Blick auf die berühmte 80/20-Faustregel (20 % Investitionskosten, 80 % Nutzungs-/Betriebskosten) zeigt Zulliger auf, dass diese eher Mythos als Realität ist. Grundlage seiner Erkenntnis ist die Studie von Pom+ und Keevalue, die mithilfe von KI die Daten von 4.000 Immobilien analysierte.
Die Kostenfalle schnappt trotzdem zu!
Trotz dieser optimistisch wirkenden Zahlen bleibt die Kostenfalle „Lebenszykluskosten“ für Stockwerkeigentümer eine reale Herausforderung. Warum?
1. Planung- und Realisierung: Der entscheidende Hebel
Natürlich ist die plakative Faustregel mit Vorsicht zu geniessen, doch die Kernbotschaft bleibt von zentraler Bedeutung. Die Planungs- und Realisierungsphase prägen die späteren Nutzungskosten. Wer hier am falschen Ort spart, zahlt später doppelt.
2. Erneuerungsfonds: Zu wenig, zu spät
Laut Zullinger belaufen sich die Instandsetzungskosten einer Immobilie über 40 Jahre auf etwa ein Drittel der ursprünglichen Erstellungskosten. Um diese finanzielle Be-lastung zu decken, wären jährliche Einlagen in den Erneuerungsfonds von ca. 0,5 – 0,8% des Gebäudewerts notwendig.
Doch gerade im Stockwerkeigentum wird häufig viel zu wenig in den Erneuerungs-fonds eingezahlt. Die Folge? Schmerzliche Nachzahlungen, Streitereien unter den Stockwerkeigentümern oder sogar finanzielle Notlagen. Dies zu vermeiden, sollte oberste Priorität haben – doch viele Eigentümergemeinschaften handeln zu spät.
3. Transparenz schaffen, Kosten senken
Nicht zuletzt hat die Nutzungsart einen erheblichen Einfluss auf die Lebenszykluskosten. Ein Bürogebäude hat andere Anforderungen als ein Wohnhaus. Generell schafft jedoch eine Bauzustandsanalyse und Investitionsplanung Transparenz, sensibilisiert Eigentümer und hilft, gezielt und Informiert Massnahmen zu ergreifen. Das Ergebnis: signifikante Einsparungen bei Sanierungen.
Fazit: Mehrwert durch eine kompetente Verwaltung:
Die Botschaft ist klar: Eine erfahrene und kompetente Verwaltung schafft echten Mehrwert. Prüfen Sie deren Fähigkeiten, denn die richtige Wahl kann entscheidend sein!
Schon bei kleineren Liegenschaften im Stockwerkeigentum verantwortet eine Verwaltung eine Erneuerungssubstanz von mehr als 1 Mio. Franken. Eine vorausschauende Verwaltung kann über den gesamten Erneuerungszyklus von 25-30 Jahren durchaus 5-10% der Instandsetzungskosten sparen. Das entspricht CHF 50’000 bis 100’000 pro Zyklus – oder jährlich rund CHF 2500 – 3000.
Sparwütige Eigentümer, die bei der Wahl der Verwaltung lediglich auf das günstigste Honorar setzen, vergeben dieses Potenzial und verlieren langfristig bares Geld. Denn oft fehlt solchen Verwaltungen der nötige Weitblick in der Bewirtschaftung, was zu unnötigen Kosten und unvorhergesehenen Belastungen führen kann.
Wer hingegen auf Qualität und Expertise setzt, profitiert nicht nur von Einsparungen, sondern auch von einer Verwaltung, die Risiken minimiert, Werte erhält und langfristig Sicherheit schafft. Weitblick in der Verwaltung zahlt sich aus – in Franken und in Ruhe.
Unsere professionelle Verwaltung von Mietwohnungen sorgt für zufriedene Mieter, optimierte Erträge und langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie. Sie können sich entspannt zurücklehnen, während wir uns um alle Aspekte der Bewirtschaftung kümmern – zuverlässig, transparent und effizient.
